Aluguel de imóveis vai pagar IBS e CBS? Entenda as novas regras para pessoa física

Quem vive de alugar imóveis está prestes a lidar com uma novidade tributária importante. Com a Reforma Tributária, pessoas físicas que exploram locação de imóveis de forma mais intensa podem passar a ser consideradas contribuintes de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os dois novos tributos que vão substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS ao longo da transição. Isso significa uma camada extra de tributação, somada ao Imposto de Renda que já incide sobre o aluguel recebido.

Até hoje, quem alugava um ou outro imóvel como pessoa física só se preocupava com o IR sobre os rendimentos. Com as novas regras, isso pode mudar para quem se encaixar em determinados critérios objetivos de faturamento e quantidade de imóveis alugados.

O que diz a nova regra

A lógica da Reforma Tributária é simples: quem loca imóveis de forma habitual e em volume relevante passa a ser enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS, e não mais tratado apenas como alguém que recebe uma renda passiva. Os critérios usados para definir esse enquadramento são objetivos, ou seja, baseados em números: valor total recebido com aluguéis em um período e quantidade de imóveis locados.

Isso quer dizer que locadores pequenos, com poucos imóveis e faturamento baixo com aluguéis, tendem a ficar fora dessa cobrança adicional. Já quem tem uma carteira maior de imóveis alugados, se aproximando de uma atividade mais parecida com um negócio, pode ser puxado para dentro do novo sistema.

É importante destacar que os valores exatos desses critérios (o limite de faturamento e o número de imóveis que definem o enquadramento) ainda estão sendo detalhados na regulamentação da reforma. Por isso, não vamos arriscar números aqui: o ideal é acompanhar as normas complementares publicadas pelo governo federal e confirmar a situação específica com um contador.

Quanto pode pesar no bolso

Segundo o que já se discute sobre o tema, a carga adicional de IBS e CBS sobre o aluguel pode chegar a um percentual de até 7,8% sobre o valor recebido, dependendo de como a regulamentação final for fechada. Esse percentual ainda não está consolidado em todos os detalhes, então trate-o como uma referência do que está em debate, e não como uma alíquota definitiva.

Vale lembrar: essa cobrança de IBS e CBS não substitui o Imposto de Renda sobre aluguéis. Ela se soma a ele. Ou seja, quem se enquadrar nos critérios vai ter duas cobranças distintas incidindo sobre a mesma renda: o IR, que já existe, e agora também o IBS/CBS.

O que muda na prática

Para o locador pessoa física comum, com um ou dois imóveis alugados para complementar a renda, a expectativa é que pouca coisa mude: a tributação continua sendo basicamente o Imposto de Renda sobre o aluguel recebido.

Já para quem tem uma carteira maior de imóveis, no perfil de “investidor imobiliário” pessoa física, a mudança pode ser sensível. Além de pagar o IR normalmente, essa pessoa pode passar a recolher IBS e CBS sobre o mesmo valor, reduzindo a rentabilidade líquida da locação.

Isso pode fazer com que alguns locadores avaliem, junto com um contador, se compensa manter os imóveis em nome da pessoa física ou migrar a atividade para uma pessoa jurídica, dependendo do volume de aluguéis e do regime tributário mais vantajoso em cada caso.

Exemplo hipotético

Suponha que uma pessoa física receba R$ 20.000 por mês em aluguéis de vários imóveis e se enquadre nos critérios de contribuinte de IBS e CBS (sem considerar aqui nenhuma alíquota oficial, apenas para ilustrar a lógica). Se, por hipótese, incidisse uma alíquota conjunta de 7% sobre esse valor, seriam R$ 1.400 adicionais de tributo por mês, além do Imposto de Renda já devido sobre o mesmo aluguel. É esse tipo de impacto cumulativo que quem tem muitos imóveis alugados precisa monitorar de perto.

Próximos passos

Se você aluga imóveis como pessoa física, o primeiro passo é levantar quantos imóveis você tem alugados hoje e qual o total de aluguéis recebidos por mês ou por ano. Com esses números em mãos, converse com um contador para avaliar se você se aproxima dos critérios que podem te enquadrar como contribuinte de IBS e CBS.

Fique atento também às normas complementares da Reforma Tributária publicadas pela Receita Federal e pelo governo federal, já que os detalhes finais de faturamento, número de imóveis e alíquotas ainda estão em regulamentação e podem sofrer ajustes até a implementação completa do novo sistema.

Por fim, se você quer entender melhor como está sua renda líquida hoje, considerando o Imposto de Renda sobre aluguéis, vale a pena conferir as ferramentas de cálculo do blog para organizar as contas antes de qualquer mudança na sua estrutura tributária.