Loteadoras no lucro presumido: o que muda com a CBS e o IBS a partir de 2027
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Empresas do setor de loteamento que apuram seus impostos pelo lucro presumido e usam o regime de caixa têm um problema concreto pela frente: parte do dinheiro das vendas feitas antes da Reforma Tributária só vai entrar no caixa depois que as novas regras já estiverem valendo. E isso levanta uma dúvida legítima: esses recebíveis antigos vão ser tributados pelas regras velhas ou pelas novas?
Vamos destrinchar isso com calma, separando o que já está definido do que ainda depende de regulamentação.
IRPJ e CSLL: aqui não muda nada
Primeiro, a boa notícia para quem gosta de previsibilidade: a Reforma Tributária não mexeu no Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) nem na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). As regras de apuração desses dois tributos continuam as mesmas, inclusive para empresas no lucro presumido que trabalham com regime de caixa.
Na prática, isso significa que uma loteadora vai continuar reconhecendo a receita para fins de IRPJ e CSLL no momento do efetivo recebimento, exatamente como já fazia antes da reforma. Não há nenhuma transição especial aqui porque simplesmente não existe mudança de regra.
PIS/Cofins somem, mas o passado não desaparece
Já a história do PIS/Pasep e da Cofins é diferente. Esses dois tributos federais deixam de existir a partir de 2027, quando a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) passa a valer no lugar deles. É o marco central da segunda fase da transição da reforma.
O ponto de atenção é justamente o estoque de recebíveis: vendas feitas até 31 de dezembro de 2026, mas cujo valor só vai entrar no caixa da loteadora depois dessa data. Como o regime de caixa tributa no momento do recebimento, e não da venda, esses valores estarão “represados” bem no meio da virada de regime tributário.
A lógica geral que orienta esse tipo de transição é a de que fatos geradores ocorridos sob a vigência de uma lei continuam regidos por ela, mesmo que o efeito financeiro (o recebimento) aconteça depois. Mas como PIS e Cofins deixam de existir formalmente em 2027, é fundamental que a empresa confirme com seu contador, à luz das regras de transição publicadas pela Receita Federal, se esses recebíveis antigos ainda serão tributados por PIS/Cofins ou se passam a ser alcançados pela CBS. Esse é exatamente o tipo de detalhe que a regulamentação complementar precisa esclarecer, e que pode variar conforme normas infralegais ainda em construção.
E o IBS, como fica?
O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) segue um cronograma mais longo. Sua implantação é gradual entre 2029 e 2032, com redução progressiva do ICMS e do ISS, e só em 2033 o novo sistema entra em vigor por completo, com a extinção definitiva desses dois tributos estaduais e municipais.
Isso quer dizer que, para uma loteadora, o impacto do IBS sobre operações de venda de lotes ainda está mais distante no tempo. Mas vale lembrar que o setor imobiliário e de loteamentos tem características próprias dentro da reforma, com possíveis regimes diferenciados ainda em regulamentação. Não dá para cravar hoje uma alíquota ou uma regra definitiva, então o ideal é acompanhar as normas específicas que ainda serão publicadas para o setor.
O que muda na prática
Para quem administra ou presta serviços de contabilidade para uma loteadora no lucro presumido, o recado prático é este:
- IRPJ e CSLL: continue apurando normalmente pelo regime de caixa, sem preocupação com a reforma.
- PIS/Cofins x CBS: separe, no seu controle interno, os recebíveis de vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026 dos recebíveis de vendas feitas a partir de 2027. Essa separação vai facilitar (e muito) a apuração correta quando a Receita Federal detalhar as regras de transição para esses créditos represados.
- IBS: por enquanto, foco em ICMS e ISS, que continuam valendo. O IBS só começa a substituir esses tributos de forma gradual a partir de 2029.
Um exemplo hipotético
Imagine uma loteadora que vendeu um lote em outubro de 2026, parcelado em 24 vezes, mas que só vai começar a receber a maior parte das parcelas em 2027 e 2028. Para o IRPJ e a CSLL, cada parcela recebida entra na apuração no mês do recebimento, sem qualquer alteração pela reforma. Já para PIS/Cofins, é preciso confirmar se as parcelas recebidas a partir de janeiro de 2027 continuam sob essas contribuições (por se referirem a uma venda anterior à reforma) ou se passam a compor a base da CBS. Esse é um cálculo que não deve ser feito “no chute”: exige orientação técnica atualizada.
Próximos passos
Se sua empresa está nessa situação, o caminho mais seguro é:
- Levantar todos os recebíveis de vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026 que ainda não geraram tributação pelo regime de caixa.
- Acompanhar as instruções normativas da Receita Federal sobre a transição de PIS/Cofins para CBS, especialmente as regras de direito intertemporal para contratos de longo prazo.
- Conversar com seu contador antes de fechar a apuração de janeiro de 2027, para não errar na classificação desses valores represados.
Para organizar melhor o fluxo financeiro da empresa nesse período de transição, vale também dar uma olhada nas ferramentas de cálculo do blog, que ajudam a simular cenários e entender melhor o impacto de mudanças tributárias no caixa do seu negócio.
