Shopping centers não podem antecipar créditos de PIS/Cofins sobre depreciação de áreas alugadas

A Receita Federal fixou entendimento importante para quem administra shopping centers ou atua no setor imobiliário comercial: não é possível antecipar o desconto de créditos de PIS/Pasep e Cofins calculados sobre a depreciação de edificações quando essas áreas são destinadas à locação de espaços comerciais. Na prática, isso significa que administradoras de shoppings ficam de fora de um benefício fiscal que outras empresas, em situações diferentes, conseguem usar.

Se você trabalha com gestão de imóveis comerciais ou presta consultoria contábil para esse setor, entender essa definição evita erros no cálculo de créditos tributários e problemas futuros com o Fisco.

O que diz a regra e por que ela existe

O sistema não cumulativo de PIS e Cofins permite que empresas descontem créditos sobre determinados custos e despesas, entre eles a depreciação de bens do ativo imobilizado usados na atividade da empresa. Em algumas situações, a legislação também autoriza que esse crédito seja antecipado, ou seja, aproveitado de forma acelerada, antes do prazo normal de depreciação contábil.

O ponto central da definição da Receita Federal é que essa antecipação não vale para edificações que estão sendo usadas para locação a terceiros, como acontece nas áreas comerciais de um shopping center alugadas para lojistas. O entendimento distingue a atividade de locação da atividade de prestação de serviços: são naturezas jurídicas diferentes, e o benefício da antecipação foi pensado para outro contexto, não para imóveis destinados a gerar renda de aluguel.

Em outras palavras, mesmo que a administradora do shopping registre a depreciação do imóvel na contabilidade, ela não pode usar o mecanismo de antecipação de crédito sobre esse valor quando o espaço é alugado a lojistas.

O que muda na prática

Para administradoras de shopping centers, incorporadoras que também locam espaços comerciais e empresas do setor imobiliário em geral, a orientação da Receita Federal serve de alerta: é preciso revisar como os créditos de PIS/Cofins sobre depreciação vêm sendo calculados nas áreas destinadas à locação.

Quem já vinha aplicando a antecipação de crédito sobre esses imóveis precisa reavaliar o procedimento com o setor contábil ou fiscal da empresa, porque um aproveitamento indevido pode gerar autuação, cobrança de valores com juros e multa.

Já para os escritórios de contabilidade que atendem esse tipo de cliente, a definição reforça a importância de separar, na apuração dos créditos, o que é edificação usada diretamente na prestação de serviços (que pode ter tratamento diferente) do que é imóvel destinado exclusivamente à locação.

Exemplo prático

Suponha que uma empresa administre um shopping center e tenha investido em uma nova ala de lojas, com valor de construção relevante registrado no ativo imobilizado. Se essa ala for de uso próprio da administradora (um centro de eventos que ela mesma opera, por exemplo), a depreciação pode seguir as regras normais de creditamento aplicáveis à atividade.

Mas se essa mesma ala for construída para ser alugada a lojistas, como costuma ser a maior parte da área de um shopping, a depreciação relacionada a esse espaço não pode ter o crédito de PIS/Cofins antecipado. O crédito, quando cabível, segue as regras normais do regime não cumulativo, sem a aceleração que a antecipação permitiria.

Esse é um exemplo simplificado apenas para ilustrar a diferença de tratamento. Cada caso concreto tem particularidades contábeis e fiscais que precisam ser analisadas individualmente.

Próximos passos

Se a sua empresa administra shopping centers, galerias comerciais ou qualquer imóvel destinado à locação, vale:

• Revisar com o contador ou departamento fiscal como os créditos de PIS/Cofins sobre depreciação vêm sendo apurados nos últimos períodos;
• Separar claramente, na contabilidade, as áreas de uso próprio das áreas destinadas à locação de terceiros;
• Conferir o texto completo da definição da Receita Federal antes de qualquer ajuste, já que os detalhes técnicos podem envolver nuances específicas do seu caso;
• Caso identifique aproveitamento indevido de crédito, buscar orientação profissional sobre a melhor forma de regularizar a situação.

Esse tipo de definição da Receita Federal costuma orientar a fiscalização em casos semelhantes, por isso o ideal é agir de forma preventiva. Se você lida com folha, tributos ou apuração de créditos no dia a dia, aproveite também para conferir as demais ferramentas do blog, que ajudam a organizar cálculos e simulações do seu negócio.