Por que as famílias estão correndo para doar imóveis antes da Reforma Tributária

O número de escrituras de doação de imóveis registradas em cartório bateu recorde no Brasil em 2025. O crescimento reflete um movimento silencioso, mas cada vez mais forte: famílias que estão antecipando a transferência de patrimônio para os herdeiros antes que as novas regras da Reforma Tributária entrem em vigor por completo.

O motivo é simples: as mudanças no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), o imposto estadual cobrado sobre herança e doações, podem tornar essa transferência mais cara no futuro. E quem entende do assunto está se movimentando agora.

O que está mudando no ITCMD

O ITCMD é de competência dos estados e do Distrito Federal, cada um com autonomia para definir suas próprias alíquotas e prazos. Com a Reforma Tributária, a tendência é que o imposto se torne progressivo em todo o país: quanto maior o valor do bem doado ou herdado, maior o percentual cobrado, podendo chegar a um teto mais alto do que o praticado hoje em muitos estados.

Outra mudança importante é a base de cálculo. Hoje, em várias situações, o imposto é calculado sobre o valor patrimonial do imóvel, que costuma ser mais baixo. Com a reforma, passa a valer o valor de mercado do bem, o que tende a aumentar o valor do imposto a pagar em boa parte dos casos.

Vale lembrar que essas mudanças não entram em vigor automaticamente: cada estado precisa aprovar e regulamentar as novas regras em sua própria legislação. Por isso, o cenário pode variar bastante dependendo de onde a família mora ou onde está o imóvel.

Por que as famílias estão se antecipando

Diante dessa perspectiva, muitas famílias preferem formalizar a doação agora, enquanto ainda vigoram regras mais favoráveis em seus estados. Isso pode ser feito de forma direta, com a doação do imóvel aos filhos ou outros herdeiros, ou por meio da criação de holdings familiares, estrutura usada para organizar e proteger o patrimônio.

Especialistas do setor notarial destacam que esse aumento não é passageiro: a expectativa é que o volume de doações continue crescendo enquanto os estados definem suas novas alíquotas.

Cuidado com decisões apressadas

Apesar da pressa de muitas famílias, advogados especializados em planejamento patrimonial alertam para os riscos de doar um imóvel sem planejamento. Um exemplo comum: pais que doam o único imóvel que possuem para os filhos sem garantir o direito de continuar morando no bem ou de receber a renda gerada por ele. Nesses casos, passam a depender da boa vontade dos herdeiros.

Uma alternativa bastante usada para evitar esse problema é a doação com reserva de usufruto, que permite transferir a propriedade do imóvel mantendo o direito de uso ou de receber os rendimentos enquanto o doador for vivo.

Também é importante lembrar que doar não elimina a obrigação de pagar o próprio ITCMD e outras despesas cartorárias, então é preciso ter reserva financeira para isso antes de tomar a decisão.

O que fazer na prática

Se você está pensando em antecipar a doação de um imóvel para os herdeiros, o primeiro passo é não agir por impulso. Reúna a família, converse sobre as intenções de cada um e busque orientação de um contador e de um advogado especializado em planejamento sucessório.

Vale conferir também a legislação específica do seu estado, já que as regras do ITCMD e os prazos para as mudanças variam de lugar para lugar. Um bom planejamento pode reduzir a carga tributária de forma legal e evitar conflitos familiares no futuro, mas isso exige análise caso a caso. Por isso, antes de correr para o cartório, converse com um profissional de confiança e entenda qual é a melhor estratégia para o seu patrimônio.